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Stellen Sie sich vor: Es ist Freitagabend, 18:30 Uhr. Sie stehen im Stau auf der A8 Richtung Stuttgart. Das Smartphone vibriert. Der Bewohner von Einheit 3b – schon wieder tropft der Wasserhahn in der Küche. Sie haben die Wahl: morgen früh selbst den Handwerker machen oder einen Handwerker organisieren, der am Montag vorbeikommt. Keine der Optionen ist gut. Oder eher: zwei schlechte Optionen, und irgendwie müssen Sie eine auswählen.

DER UNSICHTBARE PREIS DES VERMIETENS

Jede Wohnung verlangt ihren Preis. Nicht in finanziellen Mitteln, sondern in emotionaler Energie. Ein Mehrfamilienhaus in der Stuttgarter Innenstadt mit sechs Einheiten – das bedeutet sechs mögliche Anrufe pro Woche. Sechs verschiedene Persönlichkeiten. Sechs abweichende Meinungen von „dringend". Eine Freundin aus Tübingen, die ein Altbau-Appartement am Österberg vermietet, erzählte mir kürzlich: „Ich habe mehr Zeit in die Wohnung gesteckt als mit meinem letzten Urlaub." Sie lachte, als sie das sagte. Doch es klang nicht heiter. Ehrlich gesagt, es klang eher erschöpft.

Der Zeitbedarf ist real. Reinigungspläne für die Treppenhäuser, Betriebskostenabrechnungen, Organisation des Winterdienstes – all das addiert sich auf einige Stunden wöchentlich. In der Stadt Freiburg, wo ich persönlich eine kleine Immobilie in der Wiehre verwaltet habe, war es der permanente Konflikt mit den Fahrradabstellplätzen. Drei Mieter, drei Drahtesel, aber nur zwei Stellplätze. Hört sich banal an? Es war der Grund für zwei Kündigungen der Mieter. Und das sage ich mit vollem Ernst.

DAS MANAGEMENT VON ÄRGER: EIN OFT ÜBERSEHENER JOB

Was viele nicht erkennen: Die psychische Arbeit. Ein Bewohner in Stuttgart-Feuerbach ruft um 22 Uhr an, weil der Nachbar über ihm zu laut ist. Sie sind nicht der Vermieter der lauten Partei. Trotzdem sind Sie der erste Ansprechpartner. Für alles. Vom defekten Briefkasten bis zur Ratte im Garten. (Ja, ernsthaft, Ratten kommen vor – jemand, den ich kenne, in der Weststadt weiß ein Lied davon zu singen.)

In Tübingen, wo Studenten häufig in Wohngemeinschaften leben, ist die Wechselrate beträchtlich. Neue Bewohner bedeuten neue Mietverträge, neue Haustürschlüssel, neue Fahrten zur Wohnung. Eine Immobilienverwaltung aus der Region kalkuliert, dass pro Einheitenwechsel etwa acht Stunden Arbeitszeit anfallen. Acht Stunden, die Sie woanders einsetzen könnten. Oder die Sie schlicht vergeuden – je nach Standpunkt.

Die Frage ist simpel: Wollen Sie diese Zeit opfern? Oder lieber Geld in die Hand nehmen, um sich diese Zeit zurückzukaufen? Ein Verwaltungsdienstleister kostet in Baden-Württemberg zwischen 25 und 35 Euro pro Einheit und Monat. Dafür haben Sie eine ruhigere Nacht. Dafür steht eine Person bereit, der die Anrufe um 22 Uhr entgegennimmt. Klingt fast zu gut, oder?

Doch es existiert die gegenteilige Perspektive. Ein Vermieter aus Reutlingen schilderte mir, er habe drei Hausverwaltungen durchprobiert. „Die erste hat die Nebenkostenabrechnung verschlampt. Die zweite hat den Termin für die Heizungsablesung verpasst. Die dritte war okay, angelurlaub mecklenburg bungalow allerdings teuer." In manchen Fällen ist das Selbstmanagement vorzuziehen. Wenn Sie praktische Fähigkeiten haben. Wenn Sie in der Nähe wohnen. Wenn Sie die Nerven behalten. Und wenn Ihr Kreislauf das mitmacht.

DIE RECHNUNG MIT ZWEI POSTEN

Vergleichen wir es mit einem Restaurantbesuch. Sie können Ihre Mahlzeit selbst zubereiten. Das spart Geld, erfordert Zeit und hin und wieder Geduld. Oder Sie essen auswärts. Das verursacht Kosten, reduziert den Zeitaufwand und in der Regel auch die Nerven. Beide Wege führen zum Ziel. Nur der Weg ist anders. So einfach ist das – oder vielleicht auch nicht.

Ein praktisches Fallbeispiel aus Stuttgart-Bad Cannstatt: Ein Besitzer von vier Wohnungen. Er übernimmt alle Aufgaben persönlich. Putzt das Treppenhaus am Samstagmorgen. Repariert undichte Wasserhähne am Sonntag. Ist der Ansprechpartner für Notfälle rund um die Uhr. Seine Kosten sind niedrig. Sein Blutdruck ist erhöht.

Ein ähnliches Haus in Stuttgart-Degerloch: Die identische Anzahl von Einheiten, durch eine Firma betreut. Die jährlichen Kosten sind um 1.200 Euro gestiegen. Doch der Vermieter reist am Wochenende in den Schwarzwald. Ohne Handy. Ohne ein schlechtes Gefühl.

• Der Eigenverwalter reduziert die Kosten, opfert Zeit und Nerven.
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• Der Nutzer einer Hausverwaltung schont Zeit und Nerven, gibt Geld aus.
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• Der Kompromiss: Teilverwaltung (die Instandhaltung durch einen Profi, kaufmännische selbst) – oft übersehen, aber durchführbar. Und diese Option übersehen die meisten.
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DIE PERSÖNLICHE WENDE

Ich denke zurück an einen eisigen Januar in Tübingen. Meine frühere Wohnung in der Wilhelmstraße – Errichtet im Jahr 1910. Die Heizung gab den Geist auf. Am späten Abend. Bei acht Grad unter null. Ich telefonierte mit meinem Vermieter. Er erschien tatsächlich um 23 Uhr. Mit einem Eintauchsieder und einem alten Heizgebläse. Er roch wie nach abgestandenem Rauch und sah müde aus. „Das ist nicht das erste Mal", meinte er. „Aus diesem Grund wohne ich bevorzugt im Erdgeschoss." Wir mussten lachen. Allerdings wusste ich: Er hatte drei weitere Wohnungen. Seine Nacht war im Eimer.

Seither habe ich eine andere Einstellung über das Thema. Als ich später selbst Eigentümer wurde, entschied ich mich für eine professionelle Betreuung in Reutlingen. Kostet mich 28 Euro pro Monat und Einheit. Bisher habe ich nicht einen einzigen Anruf in der Nacht erhalten. Die Hausverwaltung kümmert sich darum. Ist das eine hohe Summe? Eventuell. Ist es meine Ruhe? Ganz sicher. Und das ist es mir wert.

DIE SELBSTEINSCHÄTZUNG

Einige Personen genießen das Organisieren. Sie spüren Energie, wenn sie Angebote anfordern, Fachleute koordinieren und Mietverträge erstellen. Andere ließen sich lieber die Zähne ziehen. Beide Haltungen sind in Ordnung. Erkennen Sie, welcher Kategorie Sie zuzuordnen sind. Und seien Sie ehrlich zu sich selbst – es hat keinen Sinn, den Helden zu spielen, wenn Sie innerlich verbrennen.

In Freiburg gibt es ein Netzwerk von Eigentümern, die sich gegenseitig aushelfen. Einer macht die Abrechnungen, ein dritter kümmert sich um Instandhaltungsarbeiten. Eine Art Tauschring für Immobilienverwaltung. Preiswert, jedoch nicht risikofrei. Wer haftet, wenn etwas schiefgeht? Eine berechtigte Frage – und die Antwort ist oft: Sie.

Die Antwort liegt im persönlichen Gleichgewicht. Für ein Objekt in Stuttgart-Mitte mit moderner Technik und unproblematischen Bewohnern kann das Selbstmanagement ideal sein. Für ein altes Gebäude in Tübingen mit sechs Studenten-WGs ist eine Profilösung vermutlich klüger. So simpel ist das.

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